"Разбор прогнозов" целесообразно начать с "фундамента" рынка недвижимости — со строительства. В начале года риэлторы обещали, что порядка половины замороженных объектов начнут достраивать уже с весны, девелоперы же осторожничали — мол, если не произойдет коренных улучшений в сфере кредитования, ситуация на стройках будет хуже, чем в 2009 году. По данным на середину осени, Минрегионстрой официально сделал вывод, что строительный рынок ожил: в ведомстве рассчитывают, что в декабре показатель количества построенного жилья достигнет отметки в 9,5 млн. кв. м. Это не может не радовать. Однако эксперты рынка настроены скептически: "Одно дело — построить и совсем другое — сдать в эксплуатацию, — считает глава Национального совета риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко. — А поскольку сегодня спросом пользуются лишь дома, где уже получен акт готовности объекта, разница между построенным и пригодным к заселению домом огромна. Ориентировочно по всей Украине в этом году будет введено в эксплуатацию около 4 млн. кв. м. По сравнению с докризисным 2008 годом, когда было сдано порядка 9 млн. кв. м, видим падение больше чем в два раза". Правда, если сравнивать с прошлым годом, рост количества готовых квартир за 9 месяцев, по данным Госкомстата, составил 57%. Сайты застройщиков свидетельствуют том, что в IV квартале статистика будет еще лучше. Но и это не вызывает у аналитиков большого оптимизма: "Действительно, активность ввода объектов в эксплуатацию во втором полугодии несколько усилилась, однако это больше связано с политической составляющей, — поясняет директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. — Обычно грядущая смена власти, а в нашем случае это местные выборы, подстегивает застройщиков вводить в эксплуатацию свои проекты. Поэтому по статистике второе полугодие будет более позитивным, но это не реальная картина. Объективно сохраняется прошлогодняя тенденция: крупные компании, которые имеют в портфеле несколько начатых строек, сфокусировались на одном или максимум двух объектах параллельного строительства". По словам господина Артюхова, ключевая приставка в ситуации на рынке — "до-". Все девелоперы стремятся достраивать, доделывать, допродавать. На сегодня не зафиксировано ни одного факта строительства нового здания "с нуля", фундамент могут закладывать только возле новостроек, находящихся рядом. Впрочем, есть и позитивные сигналы: по косвенной информации от смежников по рынку в ARPA Real Estate сделали вывод о том, что некоторые дома, находящиеся на первоначальном этапе строительства, начинают рассматриваться как потенциальные объекты купли-продажи. С небольшой натяжкой это можно назвать показателем оживления рынка, но для нового тренда должно быть успешно заключено хотя бы несколько сделок. При этом чиновники уже вовсю заявляют, что в следующем году строительный бизнес получит новый виток развития. Благодаря системе "единого окна", прописанной в новом законопроекте "О регулировании градостроительной деятельности", количество разрешительных процедур сократится с 93 до 23, из которых инвестору необходимо будет сделать лишь 9 шагов, а срок получения всех необходимых разрешений уменьшится с 415 до 60 дней. Это позволит увеличить объемы строительства, привлечь в страну дополнительные инвестиции, снизить коррупцию в отрасли и удешевить квадратный метр, утверждают в Минрегионстрое. Кто на новенького? Катастрофического обвала цен на рынке первичной недвижимости, которого покупатели, затаив дыхание и личные сбережения, ждут уже два года, в нынешнем году снова не случилось. Более того, в Союзе специалистов по недвижимости Украины уверяют, что ценовое дно "первичка" прошла весной 2009 года, и с тех пор новое жилье по Украине подорожало в среднем на 5—10%. Правда, если брать статистику с начала текущего года, то цены в новостроях опять поползли вниз. Так, по данным информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", в Киеве за первые 10 месяцев квартиры экономкласса подешевели на 2,7%, бизнес-класса — на 1,8%, премиум-класса — на 10,5%. Однако на этом, по мнению экспертов, динамика остановится. Как утверждает Михаил Артюхов, понижение цены происходило лишь по тем объектам, где цены не были скорректированы в соответствии с кризисным рынком. Именно их можно "вытащить на поверхность" как пример точечного удешевления "первички". К тому же не секрет, что значительная часть предложений Интернета — это так называемые мусорные листинги, не имеющие под собой реальных оснований. Тем не менее в общую копилку они попадают и на статистику влияют, заставляя граждан верить в миф о "единичке за $20 тыс.". Как результат, — спрос остался на практически неизменном уровне. На самом оживленном — столичном — рынке "первички" в месяц усредненно совершалось 200—250 сделок. По подсчетам господина Артюхова, в Киеве сейчас выставлено на продажу не менее 10 тыс. квартир. Точных данных нет, хотя эксперты сходятся во мнении, что эта цифра может быть в 2—3 раза больше. Но "в очередь за горячими пирожками" никто не становится. Несмотря на то, что с сентября столичные риэлторы ожидали оживления спроса на 10%, эти прогнозы не оправдались. Потенциальные покупатели действительно начали более активно интересоваться возможностью приобретения недвижимости и не отказывали себе в удовольствии ходить на просмотры, но на количестве реальных сделок это никак не отразилось. Впрочем, некоторые девелоперы сегодня уверенно заявляют о росте продаж. "Этой осенью количество покупателей, обратившихся в отдел продаж "Югозаптрансстроя" (ЮЗТС), увеличилось на 40% по сравнению с летним периодом, а продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли в шесть раз, — озвучивает динамику представитель отдела продаж ЮЗТС Денис Галицын. — Прогнозы некоторых экспертов рынка об обвале цен на объекты первичной жилой недвижимости не сдержали реальных покупателей, которые оценили текущий момент как наилучшее время для покупки "первички". Что же касается прогнозов, то, по данным нашей аналитической службы, в первой половине 2011 года сохранится тенденция незначительного изменения цены за квадратный метр в сторону ее увеличения. Именно так поступили те девелоперы, которые в текущем году ввели свои объекты в эксплуатацию, параллельно повысив стоимость квадратных метров в среднем на 7—15%". О грядущем подорожании "новых квадратов" предупреждает и Михаил Артюхов: "Во-первых, жилье объективно дорожает по мере того, как движется стройка. На этапе фундамента покупатель может сэкономить на рисках, а вот готовая квартира по факту дороже. Поэтому 10—15% — это реальный прогноз повышения цены на те объекты, которые будут достраиваться в течение следующего года. Во-вторых, предложение "первички" еще пару лет будет ограничено заморозкой многих объектов жилищного строительства. Если спрос возрастет, можно ожидать соответствующей реакции девелоперов". Повторение пройденного Прогнозы ситуации на вторичном рынке в начале года вообще показали "разброд и шатание": часть экспертов считали вероятным подорожание жилья на 10—12% (а квартир эконом-класса — вообще до 20—25%), часть предсказывала понижение цен на 10—25%. "В целом рынок продемонстрировал уменьшение ценовых запросов продавцов, — анализирует Александр Бондаренко. — Реальные результаты по сегодняшнему дню, к примеру, на киевском рынке "вторички": удешевление жилья на 20% по сравнению с началом года. Если в январе средняя цена за "подержанный квадрат" колебалась на уровне $2 тыс. за кв. м, то средняя цена продаж сейчас показывает $1,6 тыс. Приблизительно такая же ситуация во многих регионах страны, за исключением нескольких городов, в частности, Одессы и Донецка, которые показали минимальный рост в течение года. Причем даже он был не плавным, а скачкообразным, поэтому не может считаться тенденцией". Характерно, что данная динамика сохранялась на фоне стабильно низкого спроса, акцентирует господин Бондаренко. Реальное количество сделок на рынке в настоящий момент — это приблизительно 10% того объема, который был обычным для риэлторов в докризисное время. Даже постепенное удешевление предложения (по данным АН "Планета Оболонь", с начала кризиса самое дорогое предложение "вторички" — столичное — упало в цене на 45%) не спровоцировало всплеска покупательской активности, притом что потенциально количество людей, которым необходимо улучшить жилищные условия или хотя бы купить первую квартиру, в нашей стране достаточно велико. Сейчас на одного потенциального покупателя вторичного жилья приходится порядка 20—30 квартир, которые предлагаются к продаже. Это статистика как столичного, так и региональных рынков. Надеяться, что в следующем году предложения начнут сокращаться, риэлторы не советуют. Более того, по итогам нынешнего года обещают дальнейшее плавное понижение стоимости такой недвижимости. "Перманентно низкий спрос однозначно приведет к тому, что цены на вторичном рынке жилья в следующем году еще снизятся, — считает Александр Бондаренко. — Это признает подавляющее большинство экспертов, расходясь лишь в оценках величины падения. Прогнозы оптимистов колеблются на уровне снижения в пределах 10%, пессимисты прогнозируют 30% падения цены. Реалистический прогноз — золотая середина: порядка 15—20%, так же точно, как и в этом году". По мнению господина Бондаренко, "задел на понижение" есть. Традиционно разница между ценами первичного и вторичного рынка составляет около 20% в пользу "первички" — за счет рисков, которые покупатель приобретает вместе с домом, еще не введенным в эксплуатацию. В эконом-сегменте строящегося жилья в Киеве сейчас можно встретить цену предложения в районе $1—1,2 тыс. за кв. м, следовательно, средняя цена "вторичного квадрата" в Киеве должна быть порядка $1,2—1,4 тыс. Простая арифметика: для удешевления в следующем году есть еще $200—400 резерва. Как раз на эту сумму, по прогнозам, и упадет цена "вторички" в Киеве. Аналогично можно анализировать ситуацию в большинстве других крупных городов Украины. Правда, спрос на "квартиру от хозяина", по мнению экспертов, так же точно повторит нынешнюю динамику (а точнее — полное ее отсутствие). "Несмотря на то, что реальный спрос на жилую недвижимость в Украине высокий, многие люди просто не в состоянии приобрести квартиру, — поясняет Денис Галицын. — Запуск программ кредитования с условиями, приближенными к докризисным, стал бы реальным стимулом для восстановления рынка недвижимости, где накопился отложенный спрос на жилье, формировавшийся последние полтора-два года. Однако на сегодняшний день доля ипотечных сделок на рынке пока невелика". Медленно и… неуверенно Тезис об отсутствии жилищного кредитования вот уже полгода пытаются разрушить банки. То здесь, то там появляются сообщения из разряда: "В этом году финучреждения страны снизили среднюю эффективную ставку по ипотеке на 6%, первоначальный взнос — на 10%, а срок кредитования увеличили до 10 лет". Действительно, по данным октября несколько украинских банков заявили о снижении процентной ставки по ипотечным кредитам до 17% годовых в гривне. В настоящее время уже есть примеры снижения и до 15%. Но пока это не отразилось на среднерыночной ставке, которая по-прежнему находится в диапазоне 20—24% годовых в национальной валюте. Также это не отразилось на объемах кредитования: с начала года по всей стане ипотечных займов выдано чуть меньше, чем на 100 млн. грн., что в сравнении с общим портфелем банков в этом сегменте (более 80 млрд. грн.) — просто смешная цифра. "То, что сейчас называется жилищным кредитованием, — это квазиипотека, и массового проса на данный продукт не будет, — считает Александр Бондаренко. — Даже 15%, не говоря уже о 20% годовых, — очень много для наших соотечественников. В условиях украинской экономики нормальная цена длинных денег должна быть в пределах 11% годовых на срок не менее 20 лет. Только в таком случае это будет кредитом на покупку квартиры, а не долговой ямой". "Сегодня банки стараются не работать с первичным жильем, — анализирует директор Департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка Антон Шаперенков. — Во-первых, сохраняется риск невведения дома в эксплуатацию, во-вторых, ограничен спрос. Более активно кредитовалась "вторичка", однако динамику на протяжении года оценить тяжело. Если учесть, что банки выходили на этот рынок достаточно неактивно, можно сделать вывод, что спрос является узким и нацелен в основном на готовое жилье, на которое фактически существует право собственности. Косвенно можно оценить спрос на первичное жилье — по тем объектам, где банки выступали одной из сторон строительства (создавали фонды финансирования строительства либо финансировали этот объект за счет выданных застройщикам кредитов). Хотя по этим объектам, несмотря на то что по ним предлагаются наиболее интересные условия кредитования, объемы продаж тоже были незначительными". Господин Шаперенков убежден: если продлят мораторий на валютное кредитование, даже при плавающей ставке в 15% годовых (и это в лучшем случае) у банков не будет возможности сделать этот продукт особо конкурентным. Разве что застройщики согласятся на участие в партнерских программах по принципу того, как действуют сегодня автодилеры. В рамках таких договоренностей возможно предложение более низких ставок и авансов, если застройщик предложит банку возмещение недополученной прибыли по ставке и закладываемых в нее рисков. Однако в прошлом году как такового предложения по таким объектам вообще не было, за исключением одного-двух банков, да и то лишь потому, что банк выступал одной из сторон финансирования строительства домов. Правда, сегодня на финансовом рынке появились относительно новые способы приобретения квадратного метра. Один из них — приобретение квартиры, в том числе и в недостроенном объекте, с использованием закладной. Согласно юридическому определению, закладная в этом случае — это долговой документ, который подтверждает право ее владельца на предмет ипотечного договора и фиксирует долговые обязательства. Не более того. То есть покупатель элементарно не может влиять на строительную компанию в ходе возведения дома, не может требовать у нее информации о проделанной работе или о возможных рисках. "Несмотря на то, что закладная имеет обеспечение в виде строящейся недвижимости, она не предоставляет своему владельцу права на это жилье, — предупреждает юрист компании "Василь Кисиль и Партнеры" Наталья Доценко-Белоус. — Это лишь означает, что хозяин квартиры в случае незавершения строительства может рассчитывать на себестоимость жилья, которая указана в документе. И даже при этом, если стройка остановилась, покупатель проходит все стадии судебного разбирательства и исполнительного производства. Следует также помнить, что ипотечный договор закладной не заменяется. Заключая договор по ипотеке и выпуская закладную, обе стороны отношений обрекаются на дополнительные проблемы и хлопоты. К примеру, изменения размера главного обязательства, процентов или выпуск новой закладной должны отображаться в документе, что несет дополнительные организационные расходы. Так как закладные выпускаются на бланках строгой отчетности, их замена по причине утери проблематична. Данная проблема до конца еще не решена и остается открытой. Особенно сложно восстановить закладную, которая несколько раз передавалась от одного владельца к другому".">
Мобильная версия

RusUkrEng
0-629 407-407067-62-59-111
23.12.2010

Ходьба по замкнутому «квадрату»

На рынке жилой недвижимости нет предпосылок ни к падению, ни к росту.

Для большинства граждан нашей страны жилье — самое дорогое имущество, а продажа и покупка квартиры — самая крупная сделка в жизни. Посему в начале текущего года многочисленные эксперты рынка недвижимости устроили настоящее соревнование по прогнозированию ситуации в этом секторе экономики. Прогнозы были настолько противоречивыми, что вогнали в покупательский ступор даже самых непредубежденных украинцев. Как результат — весь год рынок стабильно стагнировал, не демонстрируя существенных изменений спроса, предложения и ценообразования. Позитивные сигналы были одиночными и слишком слабыми для обозначения нового тренда. Так что движение вперед на жилищном рынке, по прогнозам экспертов, будет отложено еще на год.

С приставкой "до-"

"Разбор прогнозов" целесообразно начать с "фундамента" рынка недвижимости — со строительства. В начале года риэлторы обещали, что порядка половины замороженных объектов начнут достраивать уже с весны, девелоперы же осторожничали — мол, если не произойдет коренных улучшений в сфере кредитования, ситуация на стройках будет хуже, чем в 2009 году. По данным на середину осени, Минрегионстрой официально сделал вывод, что строительный рынок ожил: в ведомстве рассчитывают, что в декабре показатель количества построенного жилья достигнет отметки в 9,5 млн. кв. м.

Это не может не радовать. Однако эксперты рынка настроены скептически: "Одно дело — построить и совсем другое — сдать в эксплуатацию, — считает глава Национального совета риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко. — А поскольку сегодня спросом пользуются лишь дома, где уже получен акт готовности объекта, разница между построенным и пригодным к заселению домом огромна. Ориентировочно по всей Украине в этом году будет введено в эксплуатацию около 4 млн. кв. м. По сравнению с докризисным 2008 годом, когда было сдано порядка 9 млн. кв. м, видим падение больше чем в два раза".

Правда, если сравнивать с прошлым годом, рост количества готовых квартир за 9 месяцев, по данным Госкомстата, составил 57%. Сайты застройщиков свидетельствуют том, что в IV квартале статистика будет еще лучше. Но и это не вызывает у аналитиков большого оптимизма: "Действительно, активность ввода объектов в эксплуатацию во втором полугодии несколько усилилась, однако это больше связано с политической составляющей, — поясняет директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. — Обычно грядущая смена власти, а в нашем случае это местные выборы, подстегивает застройщиков вводить в эксплуатацию свои проекты. Поэтому по статистике второе полугодие будет более позитивным, но это не реальная картина. Объективно сохраняется прошлогодняя тенденция: крупные компании, которые имеют в портфеле несколько начатых строек, сфокусировались на одном или максимум двух объектах параллельного строительства".

По словам господина Артюхова, ключевая приставка в ситуации на рынке — "до-". Все девелоперы стремятся достраивать, доделывать, допродавать. На сегодня не зафиксировано ни одного факта строительства нового здания "с нуля", фундамент могут закладывать только возле новостроек, находящихся рядом. Впрочем, есть и позитивные сигналы: по косвенной информации от смежников по рынку в ARPA Real Estate сделали вывод о том, что некоторые дома, находящиеся на первоначальном этапе строительства, начинают рассматриваться как потенциальные объекты купли-продажи. С небольшой натяжкой это можно назвать показателем оживления рынка, но для нового тренда должно быть успешно заключено хотя бы несколько сделок.

При этом чиновники уже вовсю заявляют, что в следующем году строительный бизнес получит новый виток развития. Благодаря системе "единого окна", прописанной в новом законопроекте "О регулировании градостроительной деятельности", количество разрешительных процедур сократится с 93 до 23, из которых инвестору необходимо будет сделать лишь 9 шагов, а срок получения всех необходимых разрешений уменьшится с 415 до 60 дней. Это позволит увеличить объемы строительства, привлечь в страну дополнительные инвестиции, снизить коррупцию в отрасли и удешевить квадратный метр, утверждают в Минрегионстрое.

Кто на новенького?

Катастрофического обвала цен на рынке первичной недвижимости, которого покупатели, затаив дыхание и личные сбережения, ждут уже два года, в нынешнем году снова не случилось. Более того, в Союзе специалистов по недвижимости Украины уверяют, что ценовое дно "первичка" прошла весной 2009 года, и с тех пор новое жилье по Украине подорожало в среднем на 5—10%. Правда, если брать статистику с начала текущего года, то цены в новостроях опять поползли вниз. Так, по данным информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", в Киеве за первые 10 месяцев квартиры экономкласса подешевели на 2,7%, бизнес-класса — на 1,8%, премиум-класса — на 10,5%. Однако на этом, по мнению экспертов, динамика остановится.
Как утверждает Михаил Артюхов, понижение цены происходило лишь по тем объектам, где цены не были скорректированы в соответствии с кризисным рынком. Именно их можно "вытащить на поверхность" как пример точечного удешевления "первички". К тому же не секрет, что значительная часть предложений Интернета — это так называемые мусорные листинги, не имеющие под собой реальных оснований. Тем не менее в общую копилку они попадают и на статистику влияют, заставляя граждан верить в миф о "единичке за $20 тыс.".

Как результат, — спрос остался на практически неизменном уровне. На самом оживленном — столичном — рынке "первички" в месяц усредненно совершалось 200—250 сделок. По подсчетам господина Артюхова, в Киеве сейчас выставлено на продажу не менее 10 тыс. квартир. Точных данных нет, хотя эксперты сходятся во мнении, что эта цифра может быть в 2—3 раза больше. Но "в очередь за горячими пирожками" никто не становится. Несмотря на то, что с сентября столичные риэлторы ожидали оживления спроса на 10%, эти прогнозы не оправдались. Потенциальные покупатели действительно начали более активно интересоваться возможностью приобретения недвижимости и не отказывали себе в удовольствии ходить на просмотры, но на количестве реальных сделок это никак не отразилось.

Впрочем, некоторые девелоперы сегодня уверенно заявляют о росте продаж. "Этой осенью количество покупателей, обратившихся в отдел продаж "Югозаптрансстроя" (ЮЗТС), увеличилось на 40% по сравнению с летним периодом, а продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли в шесть раз, — озвучивает динамику представитель отдела продаж ЮЗТС Денис Галицын. — Прогнозы некоторых экспертов рынка об обвале цен на объекты первичной жилой недвижимости не сдержали реальных покупателей, которые оценили текущий момент как наилучшее время для покупки "первички". Что же касается прогнозов, то, по данным нашей аналитической службы, в первой половине 2011 года сохранится тенденция незначительного изменения цены за квадратный метр в сторону ее увеличения. Именно так поступили те девелоперы, которые в текущем году ввели свои объекты в эксплуатацию, параллельно повысив стоимость квадратных метров в среднем на 7—15%".
О грядущем подорожании "новых квадратов" предупреждает и Михаил Артюхов: "Во-первых, жилье объективно дорожает по мере того, как движется стройка. На этапе фундамента покупатель может сэкономить на рисках, а вот готовая квартира по факту дороже. Поэтому 10—15% — это реальный прогноз повышения цены на те объекты, которые будут достраиваться в течение следующего года. Во-вторых, предложение "первички" еще пару лет будет ограничено заморозкой многих объектов жилищного строительства. Если спрос возрастет, можно ожидать соответствующей реакции девелоперов".

Повторение пройденного

Прогнозы ситуации на вторичном рынке в начале года вообще показали "разброд и шатание": часть экспертов считали вероятным подорожание жилья на 10—12% (а квартир эконом-класса — вообще до 20—25%), часть предсказывала понижение цен на 10—25%. "В целом рынок продемонстрировал уменьшение ценовых запросов продавцов, — анализирует Александр Бондаренко. — Реальные результаты по сегодняшнему дню, к примеру, на киевском рынке "вторички": удешевление жилья на 20% по сравнению с началом года. Если в январе средняя цена за "подержанный квадрат" колебалась на уровне $2 тыс. за кв. м, то средняя цена продаж сейчас показывает $1,6 тыс. Приблизительно такая же ситуация во многих регионах страны, за исключением нескольких городов, в частности, Одессы и Донецка, которые показали минимальный рост в течение года. Причем даже он был не плавным, а скачкообразным, поэтому не может считаться тенденцией".

Характерно, что данная динамика сохранялась на фоне стабильно низкого спроса, акцентирует господин Бондаренко. Реальное количество сделок на рынке в настоящий момент — это приблизительно 10% того объема, который был обычным для риэлторов в докризисное время. Даже постепенное удешевление предложения (по данным АН "Планета Оболонь", с начала кризиса самое дорогое предложение "вторички" — столичное — упало в цене на 45%) не спровоцировало всплеска покупательской активности, притом что потенциально количество людей, которым необходимо улучшить жилищные условия или хотя бы купить первую квартиру, в нашей стране достаточно велико.

Сейчас на одного потенциального покупателя вторичного жилья приходится порядка 20—30 квартир, которые предлагаются к продаже. Это статистика как столичного, так и региональных рынков. Надеяться, что в следующем году предложения начнут сокращаться, риэлторы не советуют. Более того, по итогам нынешнего года обещают дальнейшее плавное понижение стоимости такой недвижимости. "Перманентно низкий спрос однозначно приведет к тому, что цены на вторичном рынке жилья в следующем году еще снизятся, — считает Александр Бондаренко. — Это признает подавляющее большинство экспертов, расходясь лишь в оценках величины падения. Прогнозы оптимистов колеблются на уровне снижения в пределах 10%, пессимисты прогнозируют 30% падения цены. Реалистический прогноз — золотая середина: порядка 15—20%, так же точно, как и в этом году".

По мнению господина Бондаренко, "задел на понижение" есть. Традиционно разница между ценами первичного и вторичного рынка составляет около 20% в пользу "первички" — за счет рисков, которые покупатель приобретает вместе с домом, еще не введенным в эксплуатацию. В эконом-сегменте строящегося жилья в Киеве сейчас можно встретить цену предложения в районе $1—1,2 тыс. за кв. м, следовательно, средняя цена "вторичного квадрата" в Киеве должна быть порядка $1,2—1,4 тыс. Простая арифметика: для удешевления в следующем году есть еще $200—400 резерва. Как раз на эту сумму, по прогнозам, и упадет цена "вторички" в Киеве. Аналогично можно анализировать ситуацию в большинстве других крупных городов Украины.

Правда, спрос на "квартиру от хозяина", по мнению экспертов, так же точно повторит нынешнюю динамику (а точнее — полное ее отсутствие). "Несмотря на то, что реальный спрос на жилую недвижимость в Украине высокий, многие люди просто не в состоянии приобрести квартиру, — поясняет Денис Галицын. — Запуск программ кредитования с условиями, приближенными к докризисным, стал бы реальным стимулом для восстановления рынка недвижимости, где накопился отложенный спрос на жилье, формировавшийся последние полтора-два года. Однако на сегодняшний день доля ипотечных сделок на рынке пока невелика".

Медленно и… неуверенно

Тезис об отсутствии жилищного кредитования вот уже полгода пытаются разрушить банки. То здесь, то там появляются сообщения из разряда: "В этом году финучреждения страны снизили среднюю эффективную ставку по ипотеке на 6%, первоначальный взнос — на 10%, а срок кредитования увеличили до 10 лет". Действительно, по данным октября несколько украинских банков заявили о снижении процентной ставки по ипотечным кредитам до 17% годовых в гривне. В настоящее время уже есть примеры снижения и до 15%. Но пока это не отразилось на среднерыночной ставке, которая по-прежнему находится в диапазоне 20—24% годовых в национальной валюте. Также это не отразилось на объемах кредитования: с начала года по всей стане ипотечных займов выдано чуть меньше, чем на 100 млн. грн., что в сравнении с общим портфелем банков в этом сегменте (более 80 млрд. грн.) — просто смешная цифра.

"То, что сейчас называется жилищным кредитованием, — это квазиипотека, и массового проса на данный продукт не будет, — считает Александр Бондаренко. — Даже 15%, не говоря уже о 20% годовых, — очень много для наших соотечественников. В условиях украинской экономики нормальная цена длинных денег должна быть в пределах 11% годовых на срок не менее 20 лет. Только в таком случае это будет кредитом на покупку квартиры, а не долговой ямой".

"Сегодня банки стараются не работать с первичным жильем, — анализирует директор Департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка Антон Шаперенков. — Во-первых, сохраняется риск невведения дома в эксплуатацию, во-вторых, ограничен спрос. Более активно кредитовалась "вторичка", однако динамику на протяжении года оценить тяжело. Если учесть, что банки выходили на этот рынок достаточно неактивно, можно сделать вывод, что спрос является узким и нацелен в основном на готовое жилье, на которое фактически существует право собственности. Косвенно можно оценить спрос на первичное жилье — по тем объектам, где банки выступали одной из сторон строительства (создавали фонды финансирования строительства либо финансировали этот объект за счет выданных застройщикам кредитов). Хотя по этим объектам, несмотря на то что по ним предлагаются наиболее интересные условия кредитования, объемы продаж тоже были незначительными".

Господин Шаперенков убежден: если продлят мораторий на валютное кредитование, даже при плавающей ставке в 15% годовых (и это в лучшем случае) у банков не будет возможности сделать этот продукт особо конкурентным. Разве что застройщики согласятся на участие в партнерских программах по принципу того, как действуют сегодня автодилеры. В рамках таких договоренностей возможно предложение более низких ставок и авансов, если застройщик предложит банку возмещение недополученной прибыли по ставке и закладываемых в нее рисков. Однако в прошлом году как такового предложения по таким объектам вообще не было, за исключением одного-двух банков, да и то лишь потому, что банк выступал одной из сторон финансирования строительства домов.

Правда, сегодня на финансовом рынке появились относительно новые способы приобретения квадратного метра. Один из них — приобретение квартиры, в том числе и в недостроенном объекте, с использованием закладной. Согласно юридическому определению, закладная в этом случае — это долговой документ, который подтверждает право ее владельца на предмет ипотечного договора и фиксирует долговые обязательства. Не более того. То есть покупатель элементарно не может влиять на строительную компанию в ходе возведения дома, не может требовать у нее информации о проделанной работе или о возможных рисках.

"Несмотря на то, что закладная имеет обеспечение в виде строящейся недвижимости, она не предоставляет своему владельцу права на это жилье, — предупреждает юрист компании "Василь Кисиль и Партнеры" Наталья Доценко-Белоус. — Это лишь означает, что хозяин квартиры в случае незавершения строительства может рассчитывать на себестоимость жилья, которая указана в документе. И даже при этом, если стройка остановилась, покупатель проходит все стадии судебного разбирательства и исполнительного производства. Следует также помнить, что ипотечный договор закладной не заменяется. Заключая договор по ипотеке и выпуская закладную, обе стороны отношений обрекаются на дополнительные проблемы и хлопоты. К примеру, изменения размера главного обязательства, процентов или выпуск новой закладной должны отображаться в документе, что несет дополнительные организационные расходы. Так как закладные выпускаются на бланках строгой отчетности, их замена по причине утери проблематична. Данная проблема до конца еще не решена и остается открытой. Особенно сложно восстановить закладную, которая несколько раз передавалась от одного владельца к другому".




Вся Мариупольская недвижимость: квартиры, дома, коммерческая, земля.
Мы знаем, как продать, купить недвижимость в Мариуполе, также аренда: дом, квартира, земля, с выгодой для Вас


Риэлторская кампания «МАСШТАБ»
Мариуполь сайт


© 2018
Главный офис
  • Адрес:
    пр. Металлургов 194
  • Телефоны:
    (0629) 407-407
  • Электронная почта:
    info2@mashtab.com